Veelgestelde vragen voorkeursrecht

Als het voorkeursrecht op uw woning of perceel geldt, heeft u hierover een brief van de gemeente ontvangen. Daarin staat wat dit voor u betekent en wat u kunt doen als u het er niet mee eens bent.

De gemeente heeft het voorkeursrecht ingeschreven in het Kadaster. Bij de percelen op uw naam komt in het kadaster een vermelding te staan van het voorkeursrecht. Het Kadaster informeert u over de wijziging.

Dat is nog niet bekend. Het voorkeursrecht in het gebied ten zuiden van Zwolle Zuid en Vechtpoort 1 (onderdeel van Vechtrand) is gevestigd in verband met het Ruimtelijk Toekomstperspectief (het RTP). In het RTP staat welke ontwikkelingen de gemeente onderzoekt voor de toekomst van de stad. Dat gaat onder meer over nieuwe woonwijken.

In de komende periode gaat de gemeente verder onderzoeken op welke locaties ontwikkelingen zouden kunnen plaatsvinden, wanneer dat zou kunnen en onder welke omstandigheden. Daarom kunnen we nu nog niet inschatten hoe lang het voorkeursrecht op de gebieden en op locaties van individuele eigenaren blijft bestaan. De onderzoeken gaan hier op termijn meer duidelijkheid over geven. Dan kunnen we ook concreter aangeven wat er met de voorkeursrechten gebeurt.

Het voorkeursrecht voor de gebieden ten zuiden van Zwolle Zuid en Vechtpoort 1 geldt tot uiterlijk 9 juli 2028.

Dat is 3 jaar nadat het voorkeursrecht in het kadaster is opgenomen. Het voorkeursrecht kan langer duren. Dat kan als de gemeenteraad binnen deze 3 jaar (dus uiterlijk op 8 juli 2028) een omgevingsvisie of een programma vaststelt voor deze gebieden. Het voorkeursrecht geldt dan voor een opvolgende periode van 3 jaar. Als de gemeente het voorkeursrecht daarna nog langer wil handhaven, moet daar een goede onderbouwing voor zijn. Dit houdt in dat de gemeenteraad dan een omgevingsplan moet vaststellen.

Als u uw woning of grond wilt verkopen, moet u het eerst aan de gemeente aanbieden: een aanbiedingsplicht. De gemeente heeft dus het ‘voorkeursrecht’ om het als eerste te kopen.

Nee. Het voorkeursrecht betekent niet dat u móét verkopen. U blijft eigenaar en bepaalt zelf of en wanneer u wilt verkopen.

Ja zeker. Dit staat los van het voorkeursrecht. Voor de verbouwing of uitbreiding kan wel een vergunning nodig zijn. Daarover vindt u meer informatie op de pagina Bouwen en verbouwen.

Ja.

Ja, voor gerechtigden met een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik geldt hetzelfde als voor de eigenaren van een woning of grond waarop een voorkeursrecht is gevestigd. Zij moeten dus ook hun recht eerst aan de gemeente aanbieden als zij willen overgaan tot verkoop.

De gemeente doet een marktconform bod, gebaseerd op de waarde op dat moment. De prijs wordt bepaald door een onafhankelijke taxatie.

De gemeente doet een marktconform bod, gebaseerd op de waarde op dat moment. De gemeente vraagt een onafhankelijke taxateur om de waarde te bepalen. Deze taxateur houdt rekening met de actuele ontwikkelingen op de markt voor woningen en grond.

De gemeente baseert het bod op de taxatie van de taxateur. Daarna volgen onderhandelingen over het bod. Als u er met de gemeente niet uitkomt, kan een prijsvaststellingsprocedure volgen.

Ja, u mag in sommige gevallen uw woning of grond verkopen aan familie: verkoop aan uw echtgenoot of geregistreerd partner, aan bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of een pleegkind is toegestaan. Meer informatie over bloed- en aanverwantschap vindt u op:

• Wat is bloedverwantschap?(externe link)
• Wat is aanverwantschap?(externe link)

Wanneer u wilt verkopen binnen de familie, dan kunt u dit bespreken met de notaris die de overdracht van uw woning of grond regelt. De notaris zal de overdracht namelijk alleen in orde maken, als een uitzondering van toepassing is of een ontheffing is verleend, zie ook vraag 15.

Er geldt een uitzondering als u gaat scheiden. Dan geldt wel de eis dat het huis of de grond op naam van één van beide echtgenoten of (geregistreerd) partners wordt gezet die daar samen eigenaar van waren.

Ook bij overlijden van een eigenaar geldt een uitzondering. De uitzondering geldt dan voor degene die het huis of de grond op naam krijgt, als erfgenaam of via het testament van de overleden eigenaar.

Als u niet zeker weet of deze uitzondering in uw geval geldt, dan kunt u dit bespreken met uw notaris. De notaris zal de overdracht namelijk alleen in orde maken, als een uitzondering van toepassing is of een ontheffing is verleend, zie ook vraag 15.

Ja, er zijn meer uitzonderingen waardoor u uw woning of grond niet verplicht hoeft aan te bieden aan de gemeente.  Het gaat dan om de volgende gevallen:

• verkoop aan een andere overheidsinstantie (een andere gemeente, waterschap, provincie, de Staat of een door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen rechtspersoon);
• verkoop op grond van de wet, een rechterlijk bevel of executoriale verkoop;
• verkoop op grond van een pachtovereenkomst die al gesloten was voordat het voorkeursrecht is ingegaan. Zo’n pachtovereenkomst moet dan wel aan bepaalde wettelijke voorwaarden voldoen;
• verkoop op grond van een overeenkomst die al in het Kadaster stond voordat het voorkeursrecht is ingegaan. Zo’n overeenkomst moet dan wel aan bepaalde wettelijke voorwaarden voldoen, bijvoorbeeld: de vervreemding vindt plaats binnen een half jaar nadat die overeenkomst in het Kadaster is geregistreerd. Daardoor kan deze uitzondering inmiddels niet meer gebruikt worden bij de voorkeursrechten uit juli 2025.

Als u niet zeker weet of zo’n uitzondering in uw geval geldt, dan kunt u dit bespreken met uw de notaris. De notaris zal de overdracht namelijk alleen in orde maken, als een uitzondering van toepassing is of een ontheffing is verleend, zie ook vraag 17.

Dat is niet verplicht. U kunt de gemeente wel informeren, als u dat wilt. 
U kunt dan een e-mail sturen naar het e-mailadres dat staat in de brief die u van de gemeente heeft ontvangen.

Ja, in sommige gevallen kan dat.

U kunt de gemeente om een ontheffing vragen via een schriftelijk verzoek. Dat kan via een aangetekende brief naar het adres dat bij vraag 20 is vermeld.

Als u een ontheffing wilt krijgen, moet u wel goed uitleggen en onderbouwen waarom u een ontheffing wilt hebben. Burgemeester en wethouders nemen een besluit over uw ontheffingsverzoek. Burgemeester en wethouders kunnen daarbij wel beperkingen opleggen. Als de gemeente uw verzoek afwijst kunt u hiertegen bezwaar en beroep aantekenen.

Dan blijft het voorkeursrecht ook na de overdracht aan de nieuwe eigenaar gevestigd op het huis of de grond. Als daarna de volgende eigenaar het huis of de grond wil verkopen, geldt voor die nieuwe eigenaar ook weer de verplichting om het huis of de grond eerst aan de gemeente aan te bieden.

Als u uw huis of grond verkoopt, moet u de koper alles mededelen wat relevant is over het huis of de grond. Daar hoort het voorkeursrecht ook bij. Dit komt ook in de koopovereenkomst te staan. Daarom doet u er goed aan om bij verkoopplannen ook uw makelaar te informeren over het voorkeursrecht.

Voor de overdracht aan de koper is een notariële akte nodig. De notaris kijkt of er op het huis of de grond een voorkeursrecht zit. Als dat het geval is, zal de notaris eerst uitzoeken of sprake is van een uitzondering of een ontheffing. Als dat allemaal niet speelt, dan zal (en mag) de notaris niet meewerken aan de overdracht aan een ander dan de gemeente.

De koper kan in dit geval mogelijk een schadeclaim bij u indienen, omdat u de afspraak niet kunt nakomen om hem het huis of de grond te leveren.

Ook als uw huis al te koop stond toen het voorkeursrecht gevestigd werd, geldt als hoofdregel de aanbiedingsplicht.

Als één van de uitzonderingen van toepassing is (zie vragen 11, 12 en 13), dan is er geen aanbiedingsplicht.

Als u ontheffing heeft aangevraagd en burgemeester en wethouders ontheffing hebben verleend, is ook geen aanbiedingsplicht (zie vraag 15).

Ook dan geldt de aanbiedingsplicht, behalve als er sprake is van een uitzondering (zie vragen 11, 12 en 13).

We begrijpen dat dit uw situatie complex maakt, juist omdat u al een koper heeft.  We vragen u daarom de gemeente te mailen op het e-mailadres dat staat in de brief die u van de gemeente heeft ontvangen. U kunt dan een ontheffing vragen (zie vraag 15). U kunt de koopovereenkomst meesturen. Als u dat wilt, kunt u de persoonlijke gegevens van de koper en de koopprijs weglakken. U kunt de gemeente ook vragen om te reageren vóór de leveringsdatum die u met uw koper heeft afgesproken.

Als u uw eigendom met daarop een voorkeursrecht wilt verkopen, stuurt u een aangetekende brief naar de gemeente.

In uw brief kunt u aangeven dat u uw huis of grond aanbiedt vanwege het voorkeursrecht dat op uw eigendom rust. U mag daarbij alvast de gewenste koopprijs noemen, maar dat hoeft niet.

U ontvangt van ons dan eerst een ontvangstbevestiging. We laten u zo snel mogelijk – en uiterlijk binnen 6 weken – met een aangetekende brief weten of we met u in gesprek willen gaan over de verkoop van uw huis of grond.

Het postadres voor de aangetekende brief is:
Gemeente Zwolle
Afdeling Vastgoed
Postbus 10007
8000 GA Zwolle

Binnen 6 weken na  ontvangst van uw aangetekende brief moeten burgemeester en wethouders beslissen of zij met u willen onderhandelen over de verkoop van uw eigendom op nader overeen te komen voorwaarden.

Als de gemeente niet of niet op tijd (binnen 6 weken) ingaat op uw aanbod om te onderhandelen over de aankoop, dan kunt u uw huis of grond voor een periode van 3 jaren aan anderen verkopen.

Het voorkeursrecht blijft dan in het Kadaster wel geregistreerd op uw huis of grond. Daarom is het belangrijk dat u uw berichten en documenten over het aanbod goed bewaart.

Als er discussie ontstaat met de gemeente over het tijdig reageren, is de gemeente degene die dit moet bewijzen dat zij wel tijdig heeft gereageerd.
Dit geldt als het voorkeursrecht is gebaseerd op een voorkeursrechtbeschikking, een omgevingsvisie of een programma. Zoals bijvoorbeeld de voorkeursrechten die in juli 2025 zijn gevestigd op de gebieden ten zuiden van Zwolle Zuid en Vechtpoort 1 (onderdeel van Vechtrand).

Voor de volledigheid: in de (verre) toekomst kan dit anders zijn. Dan kan er inmiddels een omgevingsplan zijn vastgesteld voor uw perceel. Dat vormt dan voor 5 jaar de basis onder het voorkeursrecht. Die basis mag 1 keer voor 5 jaar worden verlengd. Het kan zijn, dat u de gemeente tijdens die tweede 5 jaar een aanbod doet. Als de gemeente daar niet, of niet op tijd, op reageert, dan vervalt het voorkeursrecht. U kunt dan vrij verkopen aan iedereen, en zonder tijdslimiet. 

Als de gemeente op uw aanbod in wil gaan, moet het college van burgemeester en wethouders daar een besluit over nemen. Dit heet het “beginselbesluit”. Nadat de gemeente u heeft geïnformeerd over het beginselbesluit, kunt u met de gemeente gaan onderhandelen over de prijs en de overige verkoopvoorwaarden.

Dat zal per geval verschillend zijn. In principe gaan onderhandelingen hetzelfde als wanneer u aan iemand anders dan de gemeente verkoopt: als er overeenstemming is over de hoofdpunten (het huis en/of grond, de prijs, de datum van levering) stelt de gemeente of uw makelaar/verkoopadviseur een koopovereenkomst op. Als u en de gemeente het eens zijn over de overige verkoopvoorwaarden, volgt ondertekening van de koopovereenkomst en daarna levering via de notaris.

Nee, het kan zijn dat de gemeente de prijs te hoog vindt. Het kan ook zijn dat de gemeente het niet eens is met voorwaarden die u bij uw aanbod heeft genoemd.
Dit is te vergelijken met hoe het gaat bij een gewone verkoop van een huis of grond als er geen voorkeursrecht op zit.

Het kan zijn dat u vindt dat de onderhandelingen te lang duren of dat het te lang duurt voordat de gemeente u een bod doet. U kunt dan altijd een schriftelijk verzoek doen aan burgemeester en wethouders om de rechter in te schakelen. De gemeente moet dat dan binnen 4 weken doen. Dit kan bijvoorbeeld ook wanneer de gemeente in uw ogen niet genoeg wil betalen. De rechter kan dan helpen via een prijsvaststellingsprocedure.

Als burgemeester en wethouders niet, of niet op tijd, een verzoek bij de rechter indienen, dan krijgt u gedurende 3 jaren de vrijheid om uw eigendom aan een ander te verkopen.

Het voorkeursrecht blijft in het Kadaster dan wel op uw huis of grond geregistreerd staan, daarom is het belangrijk dat u uw berichten en documenten over het aanbod goed bewaart. 

Bij een prijsvaststellingsprocedure moet de rechtbank altijd één of meer deskundigen benoemen. Zij brengen advies uit aan de rechtbank over de werkelijke waarde van uw huis of grond. Dit betekent dat de prijs hetzelfde is als wat u zou kunnen krijgen als u vrij kon verkopen aan een redelijk handelende koper.

De rechter neemt op basis van de deskundigeninformatie een beslissing over de prijs. De rechter doet daar uitspraak over (de “eindbeschikking”). Dat is in principe binnen 6 maanden nadat de gemeente aan de rechter heeft gevraagd om een oordeel. De ervaring is dat de rechtbank langer nodig heeft dan deze 6 maanden.

De hoofdregel is dat kosten van de procedure bij de rechtbank (dus ook advocaatkosten) moeten worden betaald door de gemeente. Dit kan anders zijn als de rechter in zijn besluit zet dat u (een deel van) de kosten van procedure moet betalen.

In de eindbeschikking staat de definitieve koopprijs. U bepaalt zelf of de overdracht tegen deze prijs plaatsvindt. Als u dat inderdaad wilt, moet u dat binnen 3 maanden na de eindbeschikking aan de gemeente mededelen. Als u dat niet doet, of niet op tijd, dan blijft het voorkeursrecht gelden en vervalt de medewerkingsplicht van de gemeente. Als u dan alsnog wilt verkopen, moet u weer eerst de gemeente het aanbod doen om van u te kopen. U bent dan dus ‘terug bij af’.

Ja, dat kan. Tussen de oplevering van het deskundigenadvies en vóór de eindbeschikking kan de gemeente het verzoek intrekken waarmee de rechter werd gevraagd om de prijs vast te stellen.

Als de gemeente dit doet, kunt u gedurende 3 jaar uw huis of grond aan een ander overdragen. In die 3 jaar blijft het voorkeursrecht wel zichtbaar in het kadaster. Draagt u uw huis of grond niet over binnen die 3 jaar, dan herleeft het voorkeursrecht.

Er geldt een andere regel als het voorkeursrecht voor een periode van 5 jaren gebaseerd was op een omgevingsplan, dan vervalt het voorkeursrecht. U kunt dan weer vrij verkopen aan iedereen.

De rechtbank beslist na intrekking van het verzoek door burgemeester en wethouders nog wel over de kosten van de procedure voor de rechtbank, waaronder de kosten van uw advocaat.

Er zijn situaties denkbaar, waarin u wilt dat de gemeente uw huis of grond van u koopt en waarin het juist de gemeente is die van de koop af wil zien. Dan kunt u naar de rechter gaan. Dat moet binnen 2 maanden In het verzoek wegens ‘bijzondere persoonlijke omstandigheden’ kunt u vragen om een uitspraak dat de gemeente alsnog wel moet meewerken aan de overdracht.  Die termijn van 2 maanden gaat lopen op de volgende momenten:

• als de gemeente ondanks een aanvankelijk positief beginselbesluit, later in de procedure toch afhaakt, en
• als de gemeente het verzoek om een prijsvaststellingsprocedure niet of niet tijdig indient.

Ingeval de rechtbank met uw verzoek instemt, dan stelt de rechtbank de prijs vast en moet de gemeente binnen 3 maanden meewerken aan de overdracht. U moet dan, als u dan nog steeds aan de gemeente wilt verkopen, dit schriftelijk aan de gemeente laten weten.

Ja, dat kan via een onteigeningsprocedure. Voor een onteigeningsprocedure gelden strenge regels, ook voor de prijsvaststelling. De gemeente zal slechts in uiterste nood dit instrument inzetten, liever gaat de gemeente dan met u in gesprek over de aankoop van uw eigendom.

De hoofdlijnen van het verkoopproces staan in het schema Proces verwervingen bij voorkeursrecht (pdf).

Ja. Houd wel rekening met bezwaartermijnen. De bezwaartermijnen voor de voorkeursrechten op de gebieden ten zuiden van Zwolle Zuid en Vechtpoort 1 zijn al voorbij.

U kunt digitaal bezwaar maken via de website van de gemeente Zwolle of u kunt een brief sturen. De brief met het bezwaarschrift kunt u sturen naar Gemeente Zwolle, Administratie bezwaarschriften, Postbus 10007, 8000 GA Zwolle.

In het bezwaarschrift legt u uit waarom u het niet eens bent met het besluit. U vermeldt hierbij de volgende gegevens:

• uw naam;
• adresgegevens en telefoonnummer;
• datum waarop u het bezwaarschrift schrijft;
• omschrijving van het besluit (de voorkeursrechtbeschikking, welk gebied) waartegen het bezwaar is gericht;
• waarom u bezwaar maakt tegen het besluit;
• uw handtekening.

Zorg ervoor dat wij uw bezwaarschrift ontvangen binnen zes weken na de dag waarop de beschikking is verstuurd. Die datum staat op de brief die u van de gemeente heeft ontvangen. Als u het bezwaarschrift op tijd indient, voorkomt u dat we uw bezwaarschrift niet meer (inhoudelijk) kunnen behandelen. Meer informatie over de bezwaarprocedure vindt u op onze website.

Als u al een ontvankelijk bezwaarschrift heeft ingediend tegen het voorkeursrechtbesluit van het college van burgemeester en wethouders, hoeft u geen nieuw bezwaar in te dienen tegen het daarop volgende raadsbesluit. Een bezwaar tegen het collegebesluit geldt namelijk ook tegen dat raadsbesluit.  Als u toch een apart bezwaar wilt indienen tegen het raadsbesluit, dan mag dat wel.

Op dit moment is nog niet bekend welke toekomstige ontwikkelingen er komen en welke dat zijn. Zie het antwoord bij vraag 2.

In het gebied ten zuiden van Zwolle Zuid en Vechtpoort 1 vindt de gemeente dat er kans kan zijn op ongewenste grondspeculatie. Op dit moment acht de gemeente die kans minder aanwezig in de andere gebieden die in het Ruimtelijk Toekomstperspectief in kaart zijn gebracht voor toekomstige woon- of andere ontwikkelingen. Dat kan veranderen.

Als uw vraag hier niet tussen staat, dan kunt u daarover mailen of bellen. Als u een mail wilt sturen, kunt u dat doen via het e-mailadres dat staat in de brief die u over het voorkeursrecht heeft ontvangen.

U kunt ook bellen naar het Klantcontactcentrum (KCC) van de gemeente. Het KCC is bereikbaar op maandag tot en met vrijdag van 08.30 tot 17.00 uur op telefoonnummer: 14 038 (5 cijfers). Na het intoetsen van het nummer volgt een menu waar u de naam van de gemeente kunt inspreken. Vervolgens kunt u uw vraag inspreken. Op die manier kunnen we u snel met de juiste medewerker verbinden.

Normaal gesproken reageren we binnen 48 uur op uw vraag of een terugbelverzoek.